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危老重建Q&A

1. 何謂委託『代理實施者』?

實施者係指依危險及老舊建築物加速重建條例規定實施重建事業之機關、機構或團體。哈塔瑪斯為協助地主『自力重建』,以公正第三人的角色提供地主客觀及專業服務,協助地主整合及專業建議,並在危老重建資金上協助住戶融資,並搭配信託方式來辦理危老重建。

2. 委建是什麼? 合建是什麼?

委建:所有權為地主,過程中與代理實施者共同合作完成危老重建,創造最大利潤。
優點:
 一、
  重建後因新建物價值提昇,地主可以依自己經濟狀況選擇
(1)、危老重建費用於重建後轉成房貸 (可分回最大面積)
(2)、以現金支付危老重建費用 (可分回最大面積)
(3)、以部分坪數出售折抵危老重建費用:因建物價值提昇,可以以部分坪數即能完成危老重建費用還款,達到零出資就可以危老重建。
(4)、分回部分全數出售:因建物價值提昇,扣除危老重建費用後,可享受更新後之最大的利益。
二、
發包過程採公開招標,地主可清楚瞭解營建發包單價

合建:危老重建過程中,由建商主導,地主與建商按協議後比例分回。

 

3. 危老重建搭配信託的好處?

1、信託的目的:符合危老重建案之建案,利用信託機構之信託機制,使規畫、興建、完工後的產權分配在透明性及公正性的原則下,如實的依信託內容登載。
2、信託的特色:協助住戶危老重建,透過受託單位擔任公正第三者,強化實施者與住戶間之信賴。
3、信託的優點:風險隔離
 (1)、有效隔離與重建案無關債權之不當干擾及協助委託人(地主)向融資銀行申貸更新所需之 建築融資,使新建工程得以順利完成。
 (2)、由受託單位依權利變換結果將應分得之土地及建物分配回地主 。
 (3)、對將來買戶而言,價金進入信託專戶控管,可提高預售案安全性 。

4. 什麼是權利變換?

一、
係指重建單元內重建區段之土地所有權人、合法建物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與危老重建事業,於重建事業計畫實施完成後,按重建前權利價值及提供資金比例,分配重建後建築物及其土地之應有部分或權利金。
二、
權利變換是以透過公開公正方式,處理相關權利人的產權、建物土地分配,以互助合作精神完成危老重建,簡稱『權變』。

5. 權利變換基本估價?

一、
危老重建權利變換估價,係由不動產估價師(三家以上之估價機構)評估權利人參與危老重建之價值,計算各權利人的比例,並依該比例作為分擔更新重建費用(權利變換中稱為共同負擔)、分配更新後房屋價值。
二、
主要原則在於公平合理的價值分配。
三、
三家專業估價結果差距在20%以內,由實施者選定其中一家估價結果,於權利變換計劃書中說明選定估價結果方式及理由,最後交由危老重建審議委員會審議,倘若三家估價結果出現20%以上差距時,則由估價師公會仲裁。 

6. 評估重建前權利價值目的?

一、
重建前權利價值作為計算重建前權利價值比例基礎,同時作為重建後房地分配及共同負擔之依據。
二、
重建前權利價值作為危老重建權利變換時,權利人因不願或不能參與危老重建時所領取之補償金。

7. 地主以委建方式辦理更新重建,重建後樓層該如何分配?

重建後原樓層優先分回原位置為分配基本原則。

8. 前貸及興建期間建築融資該如何辦理?

一、

前貸部分:哈塔瑪斯會同銀行協助住戶前貸整合

二、

興建期間建築融資:地主僅申貸自己負擔的範圍,無須替其他地主作連帶保證人,由哈塔瑪斯會同銀行協助地主辦理分戶貸款

三、

重建事業搭配信託方式辦理,由信託銀行(融資銀行)成立信託專戶,各戶貸款資金,由銀行撥入專戶,工程期間由哈塔瑪斯暨建經公司按實際工程進度於查核後通知信託銀行,由信託專戶撥付工程及其他相關共同負擔費用,達到專款專用。

9. 地主想要委建該如何走出第一步?

全體地主應先取得危老重建共識,互相信任,並選擇哈塔瑪斯代為協調問題,哈塔瑪斯專業能力可以『代理實施者』方式協助地主辦理危老重建相關事宜。